4月9日，《杭州日?qǐng)?bào)網(wǎng)》消息，杭州余杭區(qū)法院已受理西城時(shí)代家園開(kāi)發(fā)商金星房產(chǎn)破產(chǎn)案。它也是本輪房產(chǎn)調(diào)控政策下杭州地區(qū)第一家因資金鏈問(wèn)題申請(qǐng)破產(chǎn)的房產(chǎn)公司。
金星房產(chǎn)的母公司是浙江中江控股。而在今年年初，金星房產(chǎn)下的西城時(shí)代家園就曾經(jīng)多次延期交房。4年不到，開(kāi)發(fā)商金星房產(chǎn)5次轉(zhuǎn)讓股權(quán)；約50套未售房源因債務(wù)被法院查封；樓盤(pán)延期交房已經(jīng)是第二次，上次延期一年。而中江控股集團(tuán)已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。
報(bào)道中還援引了余杭區(qū)政府辦公室(號(hào)碼為106573071028)發(fā)的短信內(nèi)容，“尊敬的業(yè)主：您好！目前，我區(qū)人民法院已依法受理金星房產(chǎn)公司破產(chǎn)案；西城時(shí)代家園三期后續(xù)各項(xiàng)工程也將于4月1日起陸續(xù)開(kāi)工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力爭(zhēng)7月底前完工。同時(shí)，區(qū)政府將依法保障業(yè)主辦理‘三證’ 的權(quán)利。特此告知，敬請(qǐng)理解！[辦公室]【余杭區(qū)政府】”。
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上市房企9000億存貨“壓頂” 房?jī)r(jià)難改下調(diào)態(tài)勢(shì)
截至目前，已經(jīng)有超過(guò)一半的上市房地產(chǎn)企業(yè)披露了2011年年報(bào)，包括萬(wàn)科、保利、招商等行業(yè)龍頭。觀察其中可以發(fā)現(xiàn)，盡管行業(yè)銷售和利潤(rùn)的增長(zhǎng)喜人，但資金及存貨的巨大壓力也令人擔(dān)憂。
根據(jù)目前已披露的年報(bào)數(shù)據(jù)，68家上市房企(以下稱上市房企)2011年收入合計(jì)2974億元，同比增長(zhǎng)23%；凈利潤(rùn)的增幅也超過(guò)兩成。不過(guò)，由于房企開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，利潤(rùn)表更多地反映了過(guò)去2~3年的經(jīng)營(yíng)情況，如果把目光轉(zhuǎn)向資產(chǎn)負(fù)債和現(xiàn)金流，情況則有所不同。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年末上市房企負(fù)債規(guī)模達(dá)到9700億元，較上年增逾三成。資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到73.5%，上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。由于難以獲得長(zhǎng)期資金，短期負(fù)債的增速較快，流動(dòng)比率從1.78下滑至1.62.
同時(shí)，由于央行多次加息、銀行控制地產(chǎn)貸款規(guī)模等原因，房企資金成本迅速上升。統(tǒng)計(jì)顯示，上市房企去年財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增長(zhǎng)了36%。以龍頭萬(wàn)科為例，去年底向大股東華潤(rùn)旗下的信托公司借款，利率依然達(dá)到11.2%，比基準(zhǔn)貸款利率高出近七成。其他的房企借款成本之高就可想而知。
同樣令人擔(dān)心的，是房企不斷增加的巨額存貨。截至去年年底，68家上市房企的存貨規(guī)模已經(jīng)超過(guò)9000億元，同比增長(zhǎng)44%。按照去年的開(kāi)發(fā)成本計(jì)算，在不新拿一塊地的情況下，目前的存貨也需要3.75年才能賣完。
保利地產(chǎn)就指出，公司認(rèn)為今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)轉(zhuǎn)向。由于土地和資金等主要生產(chǎn)資料的配置受到日益頻繁的政策干預(yù)，預(yù)期不明朗、市場(chǎng)不確定。公司將堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠速度，同時(shí)通過(guò)銀行信貸和房地產(chǎn)基金等多元化融資，拓寬資金來(lái)源。
稍微讓人寬慰的，是去年的地產(chǎn)銷情還不錯(cuò)，全年商品房銷售面積和金額都有小幅增長(zhǎng)，上市房企預(yù)收賬款規(guī)模也增加了近1000億。這批零成本資金部分滿足了房企龐大的資金需求。在嚴(yán)厲政策環(huán)境下，房企們紛紛宣稱將加大流動(dòng)性管理力度，備糧過(guò)冬。不過(guò)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然是個(gè)燒錢的活，上市房企賬面現(xiàn)金出現(xiàn)小幅下降，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流出超過(guò)400億元。
中金公司指出，近期隨著政策預(yù)期放松，房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅反彈，但這不意味著價(jià)格觸底反彈的格局就此形成。伴隨二季度開(kāi)發(fā)商推盤(pán)增加、庫(kù)存壓力增大，房?jī)r(jià)仍將回歸下調(diào)態(tài)勢(shì)。